直播[租賃新制下，我是房東/房客，如何保障權益呢？]筆記來囉！
室友們久等呀~~~~
[直播重點統整✍]
🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!
👉107/06/27新制上路以前:
1⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
規範相當少
2⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
➡常見QA:
Q:如果我跟建商買預售屋或買新成屋，簽買賣合約時，我是不是有合約審閱期?
A:若是B2C，建商對消費者，就有合約審閱期，因為要保護消費者
➡若是跟一般的人/一般的法人(不是以賣房子為業)簽中古屋的買賣合約，基本上就沒有合約審閱期
👉107/06/27新制上路-Now:
1⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
2⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」
🔺常見QA:
Q:我一定要用內政部的合約範本嗎?
A:基本上是!合約有效性：須用內政部「住宅租賃契約書範本」
Q:那可以改內政部的合約範本嗎?
A:可以改:可自行排版、可增加「特別約定事項」(須符合應約定與不得約定的規範，不能違反，若違反，該約定失效，不是整份合約失效)、
Q:在107/06/27新制上路前，已經簽好的合約，我需要重簽嗎?
A:不需要，新制施行前已簽約的租約仍有效，房客不可要求換約，房東也不可要求換約
🔺合約下載：
(請見留言區)
🔺不得約定事項：
1.廣告僅供參考
2.承租人不得申報租賃費用支出(不能限制房客不可報稅)
3.承租人不得遷入戶籍
(不能限制房客不可遷戶籍，房客需要遷戶籍一定會告知房東，因為需要租約、與房屋稅單影本)
(Q:本身房東的戶籍在該房子怎辦? A:建議出租的房子，房東的戶籍不要在那，因為相關政府文件會送至戶籍地址，容易有隱私問題；同址分戶:戶政事戶所辦理)
4.應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，增加部分由承租人負擔(房東的房屋稅、地價稅、所得稅有增加，不可由房客負擔)
5.押金最多2個月，違約金最多1個月 （僅「違約金」。設備、房間損壞賠償金額可另計）
(提前解約，僅能賠償1個月押金，若是電費沒繳、設備壞、垃圾清運、欠繳管理費、欠繳租金，的求償費用不包含在1個月押金)
🔺轉租規定：
107/06/27新制上路以前：限制不得轉租，否則皆可轉租
107/06/27新制上路以<現在>：需取得出租人同意轉租才可轉租
🔺房東可提前解約(不需違約金)：
1.房客毀壞房子
🌟2.遲繳租金>2個月 (不含押金扣抵)
3.未經同意而轉租
4.未經同意而裝修(裝修不是修繕；裝修是變動格局、拆牆等等)
5.建物改建
🔺房客可提前解約(不需違約金)：
1.疾病、意外產生有長期療養(要有醫院證明)
2.房子該修繕而未經修繕(Ex:漏水，請房東修，卻不修繕
3.房子滅失(發生天災人禍，房子無法住)
4.房子有其他人主張使用權(Ex:一屋二租、侵占;買賣不包含)
5.承租人死亡
🔺常見QA:
Q：我是個人房東，委託代租公司出租，那麼，我簽約時是用哪個版本？
A:是 C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人
Q：我是個人房東，租給包租業者，我跟包租業者簽約時是用哪個版本？
A:是C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人
Q：承上，包租業者跟房客簽約時是用哪個版本？
A:是 B2C (房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項)
因為她是企業經營者
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#聊聊好室直播筆記
高雄 代租 代 管 費用 在 [閒聊] 高雄的社宅包租代管- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
小弟5月多兩間兩房預售屋交屋
之前就有爬文加入社宅包租代管
的資訊，所以一開始就設定要加入
加上最近囤房稅議題，剛好來分享
一交屋後我是直接聯繫高雄社宅業
者，最一開始去兆基官網留資料，
結果一兩天後都沒人回，後來直接
打電話給兆基，說要轉給業務，然
後等一兩天也沒人回，於是我就放
棄兆基了，可能生意太好沒時間理
我們。
因為有兩戶，所以我挑了兩家業者
一家中迪一家大管家，兩家都很積
極的來簽約解釋社宅代管一些資訊
但是後續找房客的積極度就是大管
家的業務比較認真，最後兩間都被
他租出去了，中迪非常的被動。
以下有幾個點是接觸後才知道，原
本網路上資訊沒看到或漏掉的
1.能不能挑房客？
可以，社宅業者比你還緊張，他們
電話中就會過濾掉很多不ok的，你
要打槍他們也會用他們的方式拒絕
不優的房客，我是只租給一般戶，
條件告訴他他就會幫你把關了。
2.每年修繕補助1萬，火震險凶宅
險可以從裡面扣$3500起來，因為
不是包租所以沒有額外補貼保險，
但可以從修繕補助扣。
3.要準備滅火器，可從修繕補助扣
一支很像$1000，交給社宅處理。
4.公證補助3000，沒時間的人可以
申請印鑑證明然後把印鑑章給業者
請他代替你去公證，很方便。
5.凶宅險我找板上的業務，新安東
京保額200萬不無小補，費用一千
初頭，有人有可以300萬以上的資
訊嗎？
目前我就是朝著一切合法的方向走
要繳什麼稅就繳什麼稅。
囤房稅社宅就沒有影響，不管幾戶
都1.2%，包租公真的想不到不參
加的理由，每年還領1萬零用錢
但是後面誰上台社宅這一塊政府
大撒幣會不會取消就是個疑慮。
至於所得稅就
18000-15000=3000
3000?40%=1200
1200?12=$14400
14400?5%=720
合法，真香
小弟家戶所得低所以5%稅率XD
最後分享一下我的物件
600萬兩房機械車租20000不含管
486萬兩房無車位租18000不含管
扣掉房貸是完全自償還有剩幾千零
用錢，真心謝謝房客。
九月份還有一戶500萬2房沒車位
要交屋，預計也是租18000，不過
被央行偷襲貸款剩七成，房貸大概
14000，每個月4000零用錢可用。
不知道國際房仲和屎位可不可以幫
我找看看高雄哪裡還有跌到500萬
可以租18000的物件？我還想買^^
這裡補充兩家業者的積極度差別
最基本的591與社團廣告
中迪大概簽約三四天後才上
大管家簽約後當天直接上
另為最重要的591我每天都會觀察
大管家每日更新，可影響排序
中迪591上去後非常少更新
這最直接的影響就是幾乎都是
大管家在代看，中迪詢問量很少
我簽約後幾天兩房車就租掉
另一戶因為沒車位加上我挑房客
所以多花了一點時間才租出去
這之間也都是大管家代看，中迪
靜悄悄，至於寄居蟹和兆基我沒
實際委託就不太清楚了
供分享
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.159.248.103 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1688720631.A.A22.html
萬頭期，除了被央行偷襲要多50
萬，加起來也才300多萬，連特斯
拉MX都買不起
你股市發大財了還不趕快加入
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 17:16:08
操作，都要俱備一次付清的能力
還好我這個低總價好處理，轉掛
4等幾個月準備買第六戶，我有一
戶套房買清的租1萬，投報4-5%
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 17:31:33
萬，扶養老公，三個未成年，婆婆
今年繳了3000多所得稅
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 17:43:07
欸不是，這篇重點是社宅包租代管
分享，好處多多，當房蟲也要當政
府認可推薦的房蟲
另外補充寄居蟹就是兆基，供參考
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 17:47:19
多少，我說18000，他們就寫
20000，社宅打九折18000XD
然後每個區域有規定每坪上限
新房子比較好處理，他們會叫估價
師蓋個章就搞定了，我們仁武區
這裡算高雄低端區，被嫌到不行
所以是靠估價師搞定的，這個社宅
業者會幫你處理。
cowbeyo大，你站內他
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 18:01:46
帶客都會回報，還會拍房客照片
給我過濾，當然這都有經過同意
中迪底下可能菜鳥太多，積極度
有待加強
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 18:47:02
要看業者願意出多少，一定比市價
低，不是我們說要租多少就多少
優點就是風險都歸他們，他們比你
更怕，沒空租問題，適合不缺錢的
不計較投報率的包租公
如果你和他談好20000就是36個月
不用擔心收不到房租，代管就是
風險用公證來轉移，或是台產有出
租霸險，房客不付租金他們會賠
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 19:02:00
跳過去可以新的火震險補貼，舊的
退費
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 19:06:18
簡單的自己組，其他叫外包的組
我有看到一些競爭對手買型錄
傢俱，擺起來真的不太行，超low
我0裝潢，天花板管線沒包
呼攏房客這樣高樓層灑水比較安全
家電全部momo，都挑最便宜大碗
的，然後回饋一堆的，配合mo卡
冰箱我印象深刻，200公升1萬
momo活動回饋3000，然後還有
額外幾趴回饋，貨物稅退1200
去回收場買小冰箱汰舊換新3000
算起來冰箱快免費了
電燈我找正家，裝五盞10000初
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 19:30:41
最基層經理扣勞健保月薪實領6萬
多，年領16.4個月，算一算才110
和科技業比起來根本貧窮線
郵局只有一個能說嘴，高中大學
學雜費公立全額補助，私立8成
不過我們功德兄已經把郵局的優勢
給搞不見了....
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 19:41:45
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 19:42:41
PTT ID:
cowbeyo
大家站內他即可
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/07/2023 20:41:26
兆基感覺重心在北部，財大氣粗
北部包整棟飯店出租，政府還補貼
南部這小市場沒什麼用心在經營
現在投報率都不會漂亮了
除非房租怒漲一波跟上房價
我和業者閒聊，包租公一大堆，聽
到一個200多戶在出租的，都美術
館的房子，然後1-20戶的也很多
我們這種10戶內的根本幼幼班
戶數一多真的有社宅業者幫你處理
瑣事輕鬆很多，重點是房屋稅，
200戶1.2%省多少？一年修繕費
200萬XD
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 21:19:52
對啊，老人持有的老透天土增稅
是個問題，這些人應該是不會被
逼出來，我自住就是透天，400萬
額度就是準備用在這戶，其餘的
房子當孔雀魚，讓他們越生越多
這是我的目標啦，希望能到
10戶就好了，高雄房價相比其餘
六都算好達成的，股票我真的思考
很久，我是那種會被股市影響整天
心情的人，看到各位股神賺爆很羨
慕，但那個心裡素質我可能扛不住
所以思來想去還是放房地產穩穩的
但就是房子租出去後會很空虛，沒
事幹，操作掛1掛4又需要時間
沒辦法本金不夠粗啊
現在去哪裡生700兩房平車....
看起來也是一坪20內的...
17000和18500才差1500，是我可
能就包給他了，超省事
凶宅險必備，200萬1300而已
還有附加一個清理屍體費10萬XD
50多元
包租公一定都有留一戶要用來賣的啦
1萬真的香
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 22:42:26
包租沒有任何費用，就是租金比行
情低而已，好處是沒有空租期
3年直接領到底。
代管也沒有任何費用，租金可行情
價，只是合約上為了顯示有打九折
所以會用你實際想要的租金開高打
折給政府交代一下XD
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/07/2023 23:45:50
地點好租的包租應該都折不多
可惜我覺醒太晚，以前價格真香
我買霞海建案晚幾個月從17跳到
20，原本17還送30萬家電....
站內我
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/08/2023 09:15:17
以我為例，我自用住宅那一戶是透
天，所以土增稅和400萬免稅額就
放這戶，其餘的都大樓，房地合一
免稅額本來我就吃不到了，對我來
說這個壞處不影響我
這就見仁見智了，房東房客遇到一
些問題，都可以尋求業者的幫助
我是覺得有政府幫我付錢請人代管
是很不錯啦
包租公通常都好幾戶，一定都有放
一戶自用未來要出售用的，所以到
底哪裡虧到大錢？
400萬免稅綁家庭戶6年一次
不然就是假離婚夫妻6年兩戶
那這第二戶當然就不放出來社宅
可是偷偷出租被房客偷襲申請你怎
解？
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/08/2023 10:45:46
6年免稅或土增稅被偷襲是功虧一
簣，所以一開始就要規劃好了
我房子打算長期持有，沒有要賣
加入社宅對我來說是好的
手上只有一戶的確實要考慮清楚
手上多戶的，加入好處大於壞處
※ 編輯: sqera (112.78.90.204 臺灣), 07/08/2023 12:55:10
慎選房客啊....這部分業者接觸的多
了，一些房客好壞的眉眉角角他們
都能靠經驗初步篩選掉，他們電話
中就有套話方式來判斷，所以到房
東這一關我們也稍微好判斷一點
當然一般戶至少問題比較少一點
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/08/2023 17:55:08
※ 編輯: sqera (49.159.248.103 臺灣), 07/08/2023 18:04:25
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